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BANCA D'ITALIA

EURO SISTEMA

Normativa secondaria di attuazione della Direttiva mutui (MCD)
RELAZIONE SULL’ANALISI D’IMPATTO

1. Introduzione
Con la direttiva 2014/17/UE Mortgage Credit Directive (di seguito MCD o Direttiva) il
legislatore comunitario ha disciplinato l’offerta ai consumatori di contratti di credito
immobiliare con l’obiettivo di accrescere la protezione del consumatore quale contraente
debole e favorire la concorrenza su questo mercato all’interno dell’Unione Europea.1
Il recepimento in Italia di tali norme ha comportato anzitutto modifiche al Testo
Unico bancario (TUB), con particolare riferimento alle norme relative alla trasparenza
delle condizioni contrattuali, agli agenti e mediatori e alle sanzioni. Il completamento del
quadro normativo nazionale richiede l’emanazione di disposizioni di natura secondaria da
parte del CICR e della Banca d’Italia per la definizione delle norme di dettaglio.
La presente analisi, redatta in conformità con le Linee guida sull’analisi di impatto
della regolamentazione2, accompagna il documento di consultazione concernente le
disposizioni di natura secondaria attuative della MCD e si sofferma su alcune selezionate
aree tematiche per le quali esiste un certo grado di discrezionalità ed è stato pertanto
possibile identificare delle opzioni. In particolare, rilevano i seguenti ambiti: i)
l’informativa precontrattuale c.d. generalizzata; ii) i finanziamenti in valuta estera.
2. Le aree di indagine e le opzioni regolamentari
2.1 L’informativa precontrattuale generale.
All’obiettivo di promuovere la sostenibilità nell’erogazione e assunzione dei prestiti e
garantire un adeguato livello di protezione ai consumatori che sottoscrivono contratti di
credito relativi a beni immobili corrispondono, tra l’altro, diversi obblighi informativi in
capo ai soggetti finanziatori. E’ necessario che gli intermediari rendano disponibili ai
consumatori sia informazioni generali, chiare e comprensibili, sulla gamma di prodotti e
1 La Direttiva introduce inoltre norme sui canali distributivi e di comportamento.
2 Circolare della Banca d’Italia n. 277/2010, “Linee guida per l’analisi di impatto della
regolamentazione”.
2
servizi offerti e sulle principali caratteristiche degli stessi, sia informazioni personalizzate,
che consentano di comparare le diverse offerte di credito sul mercato e di prendere una
decisione ponderata sull’opportunità di finalizzare un contratto di credito.
L’informativa personalizzata è oggetto di armonizzazione massima, sotto il profilo
sia sostanziale (contenuti), sia formale (al consumatore deve essere consegnato il prospetto
informativo europeo standardizzato, di seguito PIES). Differentemente, per l’informativa
generale la MCD prescrive i contenuti minimi3 ma non specifici requisiti formali. Pertanto,
in relazione a questo aspetto, l’adeguamento alla Direttiva potrebbe avvenire secondo
differenti modalità. Al riguardo, sono state identificate e sottoposte a valutazione le
seguenti opzioni:
o H1, rappresentazione in forma libera dei contenuti dell’informativa
precontrattuale generale da parte dei soggetti finanziatori;
o H2, rappresentazione dei contenuti dell’informativa precontrattuale
generale secondo precisi criteri di forma, come riportati nel foglio
informativo sui mutui già standardizzato dalla Banca d’Italia nel 2009,
opportunamente modificato per garantire che i contenuti informativi minimi
siano quelli previsti dalla Direttiva4.
o H3, rappresentazione dei contenuti dell’informativa precontrattuale
generale secondo precisi criteri di forma, riprendendo la struttura del
PIES, con eventuali semplificazioni.
La valutazione delle opzioni sopra esposte muove dalla constatazione che la
standardizzazione e la semplificazione favoriscono la comprensibilità e la comparabilità
delle offerte. E’ infatti ormai provato che il consumatore può incontrare limiti
nell’elaborare le informazioni che gli vengono fornite5; l’esigenza di tutela non si esaurisce
pertanto nel sanare le asimmetrie informative rispetto al soggetto finanziatore ma nel
3 Cfr. art. 13 MCD e 120 novies del TUB.
4
Sotto il profilo dei contenuti, l’informativa precontrattuale generale che attualmente le banche
italiane forniscono in conformità alla normativa vigente richiede un insieme di informazioni
differente rispetto a quelle minime richieste dalla MCD. In particolare, il recepimento della
Direttiva porterà pertanto a un incremento delle informazioni disponibili, attraverso l’inserimento
all’interno del foglio informativo generale delle informazioni su garanzie accettate, valute
disponibili, servizi accessori, consulenza e conseguenze in caso di inadempimento da parte del
cliente.
5
Ad esempio, si veda Earl P. (2005), “Behavioural Economics and the Economics of Regulation”, New
Zealand Ministry of Economic Development. Una più ampia rassegna della letteratura sul tema è
disponibile nella Relazione sull’Analisi d’Impatto sulla revisione della disciplina secondaria sulla
trasparenza condotta dalla Banca d'Italia e pubblicata nel luglio del 2009.
3
fornire un set di informazioni strutturato in maniera da risultare di agevole lettura e
comprensione, anche al fine del paragone con i documenti informativi di altri
intermediari. D’altra parte, l’assenza di una completa razionalità del consumatore e la
difficoltà di elaborare le informazioni hanno da anni portato ad una disciplina di
“trasparenza” che mira a mettere a disposizione del consumatore informazioni non in
forma libera bensì in forma standardizzata e semplificata, in linea con le migliori pratiche
a livello internazionale6.
In una logica di costi-benefici associati alle opzioni, la rappresentazione
dell’informativa precontrattuale secondo precisi criteri di forma (opzione H2) appare
preferibile a quella basata sulla “forma libera” (opzione H1), perché più efficace sotto il
profilo della comprensibilità e della tutela offerte al consumatore. Relativamente alla scelta
dei criteri formali da adottare, si ritiene che l’opzione H2 (foglio informativo
standardizzato mutui) sarebbe preferibile all’opzione H3 (PIES): infatti a essa
corrisponderebbero minori oneri per le banche che, con l’opzione H2, potrebbero
utilizzare una tipologia di informazione standardizzata già conosciuta e sperimentata;
inoltre, il foglio informativo avrebbe un contenuto informativo snello, più adatto a una
prima fase di conoscenza delle offerte disponibili sul mercato.
2.2 I finanziamenti in valuta estera: il diritto di conversione e il
corrispettivo.
Negli anni che hanno preceduto la crisi finanziaria si è assistito in Europa ad un
rapido incremento del credito denominato in valuta estera. A tale dinamica hanno
contribuito, dal lato dell’offerta, condizioni di funding particolarmente favorevoli nonché,
dal lato della domanda, differenziali tra i tassi d’interesse che rendevano particolarmente
attrattivo l’indebitamento in valuta diversa da quella del paese di residenza. Il fenomeno,
che si è parzialmente ridimensionato negli anni successivi alla crisi, ha interessato
prevalentemente i paesi non appartenenti all’area dell’Euro e solo marginalmente l’Italia
(Fig. 1).
6
Nell’ambito degli High level principles on financial consumer protection promossi dal G-20
nell’ottobre 2011 si afferma, a proposito di trasparenza e informativa da fornire ai clienti:
“Standirdised pre-contractual disclosures practices should be adopted where applicable and possible to allow
comparisons between products and services of the same nature”.
4
Figura 1: quota dei prestiti in valuta estera sul totale dei prestiti al settore reale in
Europa
Fonte: Yeşin, Pınar (2013), “Foreign Currency Loans and Systemic Risk in Europe”, Federal Reserve Bank of St Louis
Review, Vol. 95, Issue 3, May/June 2013, pages 219-235. Dati a giugno 2013.
La resilienza del sistema finanziario può risentire di movimenti dei tassi di cambio che
possono inficiare la capacità dei prenditori di ripagare il debito denominato in valuta
estera: pertanto, tanto gli intermediari quanto i prenditori devono valutare adeguatamente
i rischi connessi all’erogazione di tale forma di credito. Il legislatore europeo ha ritenuto
che, a fronte dei significativi rischi insiti nei prestiti in valuta estera, si rendessero
necessarie misure atte a tutelare il consumatore, sia accrescendone la consapevolezza dei
rischi assunti che limitando l’esposizione al rischio di cambio. A quest’ultimo riguardo è
stato riconosciuto agli Stati membri la possibilità di agire riconoscendo il diritto alla
conversione o la messa a punto di meccanismi volti a limitare il rischio di cambio e, nel
recepimento della Direttiva, il legislatore nazionale ha scelto di tutelare il consumatore
riconoscendogli il diritto alla conversione7. Tale diritto può essere esercitato però solo al
ricorrere di determinate condizioni, in termini di variazione minima del tasso di cambio.
Inoltre, l’esercizio del diritto si accompagna alla necessità di corrispondere al finanziatore,
se previsto dal contratto, un corrispettivo onnicomprensivo. Ai fini della presente analisi
di impatto si assume che, per la determinazione del corrispettivo, il finanziatore tenga
conto della natura e dell’entità degli oneri sostenuti per la conversione.
Al riguardo, va osservato preliminarmente che definire un corrispettivo per
l’esercizio del diritto di conversione, congruo per entrambe le parti coinvolte, non è un
7 Cfr, art. 23 comma 1, MCD e art. 120 quaterdecies del TUB.
5
esercizio agevole. Per l’intermediario, il corrispettivo dovrebbe tenere conto di tutti gli
oneri sostenuti a fronte dell’esercizio del diritto di conversione da parte del cliente, legati
sia alla copertura del rischio di cambio, sia alle spese amministrative associate alla
procedura di conversione vera e propria. In merito al primo aspetto, l’erogazione di un
finanziamento in una valuta differente da quella di ordinaria operatività comporta per
l’intermediario un rischio di cambio la cui copertura può dar luogo all’insorgere di costi8.
Poiché in caso di conversione del prestito in valuta tali costi sarebbero irrecuperabili (c.d.
sunk costs), il corrispettivo dovrebbe consentirne il recupero da parte dell’intermediario.
D’altra parte, in caso di conversione della valuta del finanziamento, l’intermediario è
chiamato a sostenere ulteriori costi, di natura amministrativa. In particolare, questa
seconda categoria di oneri è associata al costo per il personale impiegato nell’istruttoria
(verosimilmente semplice) che conduce alla nuova denominazione della valuta del
prestito. E’ anche vero che l’inclusione degli oneri amministrativi tra gli elementi di costo
da considerare per la determinazione del corrispettivo e la corrispondente imputazione
alla pratica di conversione appare complessa, specie in realtà aziendali di minori
dimensioni, prive di una contabilità analitica.
Per il soggetto finanziato, il valore del corrispettivo da versare dovrebbe essere tale
da non rendere economicamente non conveniente – e dunque di fatto impraticabile –
l’esercizio della conversione. Oltre al valore del corrispettivo, un ulteriore elemento che
rileva per il soggetto finanziato è quello della trasparenza. Tale aspetto è declinabile sia in
un’accezione ristretta (per cui si darebbe comunicazione delle sole condizioni praticate),
sia in un’accezione più ampia (per cui l’intermediario comunicherebbe non solo le
condizioni praticate, ma anche la metodologia attraverso cui si giunge alla quantificazione
del corrispettivo stesso). Il cliente ha un chiaro interesse a conoscere, prima della
sottoscrizione del contratto, i criteri/il corrispettivo richiesto dalla banca per riconoscere il
diritto di conversione, così come a ricevere dal finanziatore un’informativa periodica sul
costo stesso.
Assunto che il soggetto finanziatore tiene conto, nella definizione dell’eventuale
corrispettivo, della natura e dell’entità degli oneri sostenuti in relazione all’erogazione del
credito in valuta, e posto che non è opportuno considerare tra le componenti di costo gli
oneri amministrativi, vengono in rilievo le seguenti opzioni normative:
8 Ad esempio, l’intermediario potrebbe coprirsi dal rischio di variazioni del valore dei flussi di
cassa generati dal finanziamento in valuta estera attraverso l’acquisto di contratti derivati sul tasso
di cambio; in questo caso, l’onere associato al finanziamento sarebbe quello relativo all’acquisto
delle protezioni.
6
o H1, il soggetto finanziatore quantificherebbe in autonomia il corrispettivo,
fornendo al consumatore informazioni sul suo ammontare. Il soggetto
finanziatore potrebbe determinare il compenso in autonomia, fermo il limite
massimo che consiste negli oneri finanziari sostenuti. L’informativa resa al
cliente includerebbe un’indicazione sulle modalità di determinazione de
corrispettivo e sull’entità dello stesso, nel caso in cui fosse esercitato il diritto
di conversione.
o H2, il soggetto finanziatore quantificherebbe in autonomia il corrispettivo,
sulla base di procedure interne formalizzate, fornendo al consumatore
informazioni sul suo ammontare. Al pari dell’opzione H1, il consumatore
dovrebbe essere informato, in modo chiaro ed esaustivo, delle modalità di
determinazione del corrispettivo e della misura dello stesso. Nel contempo,
per garantire la coerenza dell’entità del corrispettivo con gli oneri finanziari
effettivamente connessi all’erogazione del credito in valuta, la banca
dovrebbe dotarsi di procedure organizzative e di controllo interno idonee a
consentire la ricostruzione delle modalità di determinazione degli oneri
finanziari considerati.
o H3, definizione in sede di regolamentazione della formula per la
quantificazione del corrispettivo onnicomprensivo, che tenga conto degli
oneri finanziari che l’intermediario è chiamato a sostenere in sede di
conversione del finanziamento. Rimarrebbe fermo l’obbligo di informativa
circa la misura del corrispettivo da riconoscere in applicazione della formula
regolamentare.
Le prime due opzioni sono sostanzialmente equivalenti sotto il profilo della
trasparenza nei confronti del debitore che viene messo in condizione di conoscere gli
elementi informativi utili per decidere in merito alla conversione9. L’opzione H2 è però più
tutelante per il cliente dal momento che prevede che il corrispettivo sia calcolato non solo
sulla base di quanto stabilito nel contratto, ma anche seguendo una procedura interna
formalizzata (che, come tale, potrà anche costituire oggetto di controllo da parte della
Banca d’Italia). I costi di compliance aggiuntivi connessi a questa opzione non dovrebbero
essere elevati, essendo ipotizzabile che il finanziatore si sarebbe dotato di una procedura
interna pur in assenza di un obbligo legale.
9
Il corrispettivo da pagare, quale elemento di costo, dovrà essere messo in relazione all’entità
dell’apprezzamento del cambio e della maggiore onerosità della rata per valutare la convenienza
economica della conversione.

L’effettiva praticabilità della terza opzione appare minima. Uniformare il calcolo del
corrispettivo attraverso una formula nota ex ante e identica per tutti gli intermediari
garantirebbe un’elevata trasparenza e una significativa comparabilità delle condizioni
praticate. Tuttavia, l’effettiva valutazione dei costi associati alla conversione del prestito
può variare notevolmente (in funzione ad esempio delle diverse prassi aziendali, del risk
appetite dell’intermediario e della relativa strategia di copertura dal rischio di cambio,
dell’efficienza nel condurre l’istruttoria interna per il ricalcolo delle condizioni nella nuova
valuta etc.). Un approccio indifferenziato come quello definito nell’opzione H3 appare
dunque non percorribile.
In una logica costi-benefici, si ritiene preferibile l’opzione H2. Ai più elevati benefici
in termini di tutela del cliente rispetto all’opzione H1, corrisponderebbero costi di
compliance solo moderatamente più elevati.

 

ECONOMIA
+6,2% di compravendite rispetto all'anno precedente, mutui aumentano del 23% Istat: riprende a crescere il mercato immobiliare, boom di mutui Tweet Mercato immobiliare,
 
Abi: "Incremento del 50% dei mutui nei primi tre mesi del 2015" Istat, in calo la fiducia dei consumatori. Peggiora il mercato immobiliare Banca d'Italia: incertezza del fisco penalizza mercato immobiliare. Effetti negativi sui prezzi 19 ottobre 2015 Il mercato immobiliare riprende a crescere, anche i mutui aumentano. A dimostrarlo sono i dati diffusi dall'Istat riferiti ad aprile-giugno 2015, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Un +6,2% nella compravendita immobiliare che interessa tutti i comparti e l'intero territorio italiano. Meglio il segmento della casa rispetto a quello commerciale: l'incremento rispetto all'anno precedente e' pari a +6,6% per i trasferimenti di immobili a uso abitazione e +1,9% per i trasferimenti di proprieta' immobiliari ad uso economico. "Nel II trimestre 2015 le convenzioni notarili di compravendita per unita' immobiliari complessivamente considerate (161.357) riprendono a crescere, segnando un +6,2% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente (-3,6% nel I trimestre 2015). Una ripresa che interessa tutta Italia, le diverse ripartizioni territoriali e tipologie di centri urbani del Paese. Nello specifico il 93,7% delle convenzioni rogate riguarda trasferimenti di proprieta' di immobili ad uso abitativo ed accessori (151.184), il 5,8% unita' immobiliari ad uso economico (9.299) e lo 0,5% unita' immobiliari ad uso speciale e multiproprieta' (874). Sia per case che per esercizi commerciali si osservano valori sopra la media nazionale nel Nord-est (rispettivamente +10,8% e +11,8%) e nelle Isole (+8,0% e +10,0%). Nel settore economico, le variazioni positive si riscontrano solo al Centro (+16,4%) e al Sud (+2,1%); ancora in affanno il Nord-est (-0,9%), Nord-ovest (-1,3%) e soprattutto le Isole (-11,8%). Boom anche per in mutui. In netta ripresa finanziamenti e altre obbligazioni: "Le variazioni sono molto positive - spiega l'Istat - per le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche: 88.173 nel II trimestre 2015, il 23,1% in piu' rispetto allo stesso periodo del 2014". "Nel II trimestre 2015, le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti ed altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare stipulati con banche o soggetti diversi dalle banche (88.173) registrano un forte aumento (+23,1%). In recupero tutte le ripartizioni geografiche, con variazioni sopra la media al Sud (+27,7%), nelle Isole (+27,4%) e nel Nord-est (+23,3%). Il primo semestre 2015 si conclude, dunque, in positivo per le compravendite, i mutui, i finanziamenti ed altre obbligazioni. Le compravendite crescono per il settore immobiliare (+1,5%), grazie alla performance del settore abitativo (+1,8%) e nonostante la variazione negativa del comparto ad uso economico (-1,8%). I mutui registrano una variazione positiva del 16%, per un totale di 156.334 convenzioni". - See more at: http://www.rainews.it/dl/rainews/articoli/Istat-riprende-a-crescere-il-m...

Milano e Como guidano il trend del mercato immobiliare in Lombardia

 
 
Milano e Como guidano il trend del mercato immobiliare in Lombardia

Milano e Como guidano il trend positivo delle compravendite immobiliari in Lombardia

Cresce il mercato immobiliare in Lombardia. In un anno le compravendite a Milano sono cresciute dell'11%, a Como dell'8%. Brescia e Lecco stabili. A Milano ripartono anche i prezzi (+1,1%) dei negozi in centro. In Lombardia si trovano il 21% degli uffici e il 12% dei negozi italiani. Sono i dati elaborati dalla Camera di commercio di Milano, presentati oggi a Milano al convegno "Efficienza e attrattività del mercato immobiliare. Strumenti per agevolare il ritorno degli investitori".

A Milano i primi segnali positivi di quest'anno per il mercato delle compravendite legate ai settori terziario e commerciale (uffici e istituti di credito, negozi, centri commerciali e alberghi). Duemila le compravendite nei primi sei mesi dell’anno, con un incremento del 10,8% rispetto allo stesso periodo del 2014. Crescono soprattutto gli scambi di negozi (+13%), e gli uffici (+6,5%).

Milano e Como trainano il mercato immobiliare della Lombardia. Negativo l'andamento delle altre province lombarde, ad eccezione di Brescia e Lecco dove il mercato si mantiene stabile. Nel complesso, in Lombardia il trend è positivo (+0,9% in un anno), con 3.569 compravendite nella prima metà del 2015. E sono quasi 400 mila gli immobili accatastati come uffici e negozi in regione, di cui circa 170 mila a Milano e provincia per un valore catastale complessivo di 600 milioni di euro su 900 milioni lombardi. La Lombardia pesa in Italia il 21% sul totale degli uffici e il 12% dei negozi.

I prezzi di negozi e uffici a Milano tornano alla stabilità nei primi sei mesi del 2015. Il costo dei negozi cresce di poco, con una media del +0,3% in città e del +1,1% in centro, mentre per gli uffici direzionali si registra una situazione di stabilità (-0,6%), con una maggiore tenuta in zona Circonvallazione. Ma rispetto ai picchi raggiunti, i prezzi di compravendita a Milano città registrano un calo del 9,6% per gli uffici direzionali e del 7% per i negozi, secondo i dati elaborati dalla Camera di commercio di Milano attraverso l’azienda speciale TeMA – Territori, Mercati e Ambiente su dati TeMA e FIMAA Milano Monza e Brianza.

Per quanto riguarda i canoni di locazione a Milano, rispetto ai massimi del primo semestre 2003, gli uffici direzionali hanno sperimentato una contrazione del 26,3%.

"Pur permanendo le criticità del comparto immobiliare – spiega Marco Dettori, presidente di TeMA – nel corso dell’ultimo anno abbiamo assistito a un ritorno di interesse degli investitori verso il mercato immobiliare nazionale. In particolare Milano, grazie alla presenza di un buon numero di iniziative e prodotti in grado di soddisfare gli standard qualitativi richiesti da questa tipologia di domanda estremamente selettiva e ai riflettori accesi da Expo 2015, è l’unica città italiana sotto attenta osservazione degli investitori internazionali".

Imu e Tasi, tutto quello che c’è da sapere sulle tasse sulla casa . Speciale sul Sole 24 Ore del 30 novembre

Per aiutare i lettori, “Il Sole 24 Ore” di Lunedì 30 novembre presenta un numero speciale dell'Esperto Risponde, che illustra in sedici pagine regole ed eccezioni dei due prelievi (chi deve pagare, qual è il percorso per arrivare agli importi da pagare, quali esclusioni o riduzioni sono previste). E, nello stesso numero, allegato al Sole 24 Ore, viene fornita una raccolta di quesiti e risposte selezionati tra quelli più ricorrenti. E l'aiuto continua in rete, con un calcolatore che – sul sito del Sole 24 Ore – consente di effettuare tutti i conteggi necessari e di predisporre le deleghe per il pagamento.

Lo speciale, curato dall'”Esperto risponde”, e dal titolo “Imu e Tasi – Tutto quello che c'è da sapere per pagare le imposte sulla casa”, offre ai lettori una serie di casi per vedere nel concreto le implicazioni delle diverse regole. Ed ecco la casistica che riguarda gli immobili in comodato ai figli. Oppure quella riguardante le situazioni in cui i proprietari sono due, o quando si tratta di appezzamenti agricoli. Analogo confronto e analisi interessano i fabbricati strumentali e gli immobili Iacp.

Ancora, nelle pagine della “guida”, i casi di esonero dalla Tasi, le istruzioni per l'utilizzo del modello F24 per i versamenti, le sanzioni e i tempi per presentare le dichiarazioni di variazione.

 
0406/2014

L'Onu boccia il piano casa. Con un pretesto

Agenti immobiliari abusivi: come riconoscerli

da Blog Banca Delle Case
E’ notizia di poco fa, la Fiaip mette in guardia gli utenti sugli agenti immobiliari abusivi . Sono tanti i personaggi che si spacciano per professionisti del settore, approfittano della situazione non sempre rosea proponendo degli sconti sui prezzi degli immobili, ovviamente senza fatturare. Ma la cosa più grave è che queste persone sono totalmente prive […] L'articolo Agenti immobiliari abusivi: come...
 

Immobiliare volano della ripresa. Presidente FIAIP: "bene l'abolizione delle tasse sulla casa"

Immobiliare volano della ripresa. Presidente FIAIP:

da Teleborsa
(Teleborsa) - Due giorni per fare il punto sulla situazione del mercato immobiliare e sulle possibilità di sviluppo. Questo il tema dell’assemblea di metà mandato di FIAIP, Federazione Agenti Immobiliari...

 

Ubaldo Lai